Recouvrement de loyers impayés : procédures et conseils d’un avocat

Le recouvrement de loyers impayés est une problématique majeure pour les propriétaires-bailleurs. Malgré toutes les précautions prises lors de la sélection du locataire, il arrive parfois que ce dernier ne s’acquitte pas de ses obligations en matière de paiement du loyer. Dans cet article, nous vous proposons un tour d’horizon des différentes procédures à suivre pour récupérer vos loyers impayés, ainsi que quelques conseils pratiques pour éviter au maximum ce type de situation.

Les démarches préalables à toute procédure judiciaire

Premièrement, il est important de toujours privilégier le dialogue avec le locataire. En effet, un simple rappel à l’amiable peut suffire à résoudre la situation. Si le locataire rencontre des difficultés financières passagères, une solution amiable peut être envisagée, comme par exemple l’étalement du paiement du loyer sur plusieurs mois.

Si malgré vos relances amiables le locataire ne régularise pas sa situation, il est alors nécessaire d’envoyer une mise en demeure de payer par lettre recommandée avec accusé réception. Cette étape est importante car elle permet de formaliser votre demande et constitue un préalable indispensable à toute procédure judiciaire.

L’activation des garanties éventuelles

Avant d’envisager une action en justice, il convient de vérifier si votre contrat de location prévoit des garanties permettant de couvrir les loyers impayés. Parmi celles-ci, on peut citer la caution solidaire (un tiers s’engage à régler les loyers en cas de défaillance du locataire) et l’assurance loyers impayés (une assurance souscrite par le bailleur qui indemnise ce dernier en cas d’impayés).

Si votre contrat bénéficie d’une garantie, il est important de respecter les délais et formalités pour activer celle-ci. Par exemple, la mise en demeure de payer doit être envoyée dans un certain délai après la constatation des impayés pour que l’assurance loyers impayés puisse être activée.

L’action en justice : la procédure d’injonction de payer

Dans le cas où ni le dialogue amiable ni l’activation des garanties n’auraient permis de résoudre le problème des loyers impayés, il est alors nécessaire d’envisager une action en justice. La procédure la plus adaptée est généralement celle de l’injonction de payer.

Pour cela, vous devez saisir le tribunal compétent (le tribunal d’instance pour les loyers inférieurs à 10 000 €, ou le tribunal de grande instance pour les loyers supérieurs) en remplissant un formulaire spécifique accompagné des pièces justificatives (contrat de location, lettres de relance…). Si le juge accorde l’injonction de payer, il vous appartiendra ensuite de faire signifier celle-ci au locataire par un huissier de justice.

Si le locataire ne s’exécute pas dans le délai imparti, vous pourrez alors demander l’exécution forcée de la décision, notamment par le biais d’une saisie des biens du locataire ou d’une saisie sur salaire. Par ailleurs, cette procédure peut également être l’occasion de demander la résiliation du bail et l’expulsion du locataire.

Les conseils pratiques pour prévenir les loyers impayés

Pour limiter au maximum les risques de loyers impayés, voici quelques conseils à suivre :

  • Vérifiez scrupuleusement la solvabilité du locataire lors de la sélection : demandez des justificatifs de revenus et des garanties sérieuses (caution solidaire, garantie Visale…).
  • Rédigez un contrat de location précis et complet, mentionnant clairement les obligations du locataire en matière de paiement du loyer et des charges.
  • N’hésitez pas à souscrire une assurance loyers impayés : même si elle représente un coût supplémentaire, elle peut vous éviter de nombreuses démarches et frais en cas d’impayés.

Le recouvrement de loyers impayés est une démarche souvent longue et complexe, impliquant plusieurs étapes et procédures. Il est donc essentiel de se montrer vigilant dès la sélection du locataire et pendant toute la durée du bail. En cas de difficultés persistantes, n’hésitez pas à faire appel à un avocat spécialisé pour vous accompagner dans vos démarches et défendre au mieux vos intérêts.