Le bail commercial est un contrat encadré par le Code de commerce, qui régit les relations entre un propriétaire et un locataire exploitant un fonds de commerce. Ces baux sont généralement conclus pour une durée de neuf ans, renouvelable par périodes de trois ans. Dans ce contexte, la sublocation peut représenter une opportunité pour les parties prenantes, mais également soulever des questions juridiques et contractuelles complexes. Cet article vous présente les principaux enjeux et précautions à prendre en compte lorsqu’il s’agit de sous-louer des locaux commerciaux dans le cadre d’un bail commercial 3-6-9.
Qu’est-ce que la sublocation ?
La sublocation consiste pour le locataire principal (le sous-locateur) à louer tout ou partie des locaux qu’il occupe à un tiers (le sous-locataire), moyennant le paiement d’un loyer. Il est important de noter que la sublocation n’entraîne pas la modification du titre d’occupation du sous-locataire, qui demeure titulaire du droit au bail et reste responsable vis-à-vis du bailleur.
Régime juridique applicable
Dans le cadre d’un bail commercial 3-6-9, la sublocation est encadrée par l’article L145-31 du Code de commerce. La loi prévoit que la sublocation totale ou partielle des locaux est interdite, sauf accord exprès du bailleur. Ainsi, avant d’envisager une sublocation, le locataire doit impérativement obtenir l’autorisation écrite du propriétaire.
Il est également important de souligner que la loi n’impose aucune restriction quant au montant du loyer perçu par le locataire principal de la part du sous-locataire. Toutefois, il est recommandé de fixer un loyer en adéquation avec les usages et les prix pratiqués sur le marché local, afin d’éviter tout litige ultérieur.
Les avantages de la sublocation pour le locataire et le bailleur
Pour le locataire principal, la sublocation présente plusieurs avantages :
- Elle permet de rentabiliser les locaux inoccupés ou sous-exploités, en percevant un loyer supplémentaire ;
- Elle peut constituer une solution temporaire pour faire face à des difficultés économiques ou à une baisse d’activité ;
- Elle offre la possibilité de partager les coûts d’exploitation et d’entretien des locaux avec le sous-locataire.
Quant au bailleur, il peut également tirer profit de la sublocation :
- Il bénéficie d’une garantie supplémentaire en cas de défaillance du locataire principal, puisque le sous-locataire peut être tenu solidairement responsable des impayés de loyers et charges ;
- Il a la possibilité d’augmenter la valeur locative de son bien, en autorisant la sublocation à des conditions avantageuses pour lui.
Les précautions à prendre en matière de sublocation
La mise en place d’une sublocation dans le cadre d’un bail commercial 3-6-9 nécessite de prendre certaines précautions afin de sécuriser la situation des parties prenantes :
- Obtenir l’accord écrit du bailleur : comme indiqué précédemment, la sublocation est soumise à l’autorisation expresse du propriétaire. Cette autorisation doit être formalisée par écrit et annexée au contrat de sous-location ;
- Rédiger un contrat de sous-location : il est essentiel de conclure un contrat spécifique entre le locataire principal et le sous-locataire, définissant les droits et obligations respectifs des parties (durée, loyer, charges, travaux, etc.) ;
- Vérifier les clauses du bail principal : certaines clauses du bail principal peuvent avoir une incidence sur la sublocation (interdiction de certaines activités, obligation d’assurance, etc.). Il convient donc de s’assurer que la sous-location respecte ces dispositions ;
- Informer le bailleur en cas de changement de sous-locataire : en cas de remplacement du sous-locataire initial par un nouveau sous-locataire, le locataire principal doit informer le bailleur et demander son accord.
En résumé, la sublocation dans le cadre d’un bail commercial 3-6-9 peut offrir des opportunités intéressantes pour les locataires et les bailleurs, à condition de respecter les dispositions légales et contractuelles en vigueur. Il est vivement recommandé de consulter un avocat spécialisé en droit immobilier pour vous accompagner dans la mise en place d’une sublocation et la rédaction des documents correspondants.