Le bail réel solidaire (BRS) est un dispositif d’accession à la propriété pour les ménages modestes. Il permet de dissocier le foncier du bâti et offre ainsi des avantages fiscaux aux propriétaires. Découvrez comment ce mécanisme peut vous aider à optimiser votre fiscalité immobilière tout en participant à la solidarité nationale.
Comprendre le bail réel solidaire
Le bail réel solidaire est un dispositif légal créé par la loi ALUR en 2014, puis renforcé par la loi ELAN en 2018. Il a pour objectif de faciliter l’accession à la propriété des ménages modestes, en dissociant le foncier du bâti. Concrètement, cela signifie que l’acquéreur d’un bien immobilier ne devient pas propriétaire du terrain sur lequel il est construit, mais seulement du bâtiment lui-même.
Cette dissociation est rendue possible grâce à une structure juridique spécifique : l’Organisme de Foncier Solidaire (OFS). Cet organisme, généralement public ou à but non lucratif, reste propriétaire du terrain et consent un droit d’usage au bénéficiaire du BRS. Ce droit d’usage est concrétisé par un contrat de bail d’une durée minimale de 18 ans et maximale de 99 ans.
Le BRS présente des avantages pour les acquéreurs, notamment en termes de coût d’acquisition et de charges foncières. Mais il offre également des avantages fiscaux aux propriétaires qui choisissent ce dispositif. Voyons quels sont ces avantages et comment en bénéficier.
Les avantages fiscaux liés à la TVA
L’un des principaux avantages fiscaux du bail réel solidaire concerne la TVA. En effet, les opérations réalisées dans le cadre d’un BRS sont soumises à un taux réduit de TVA, à condition que certaines conditions soient remplies.
Pour bénéficier du taux réduit de TVA (5,5 %), le logement doit être situé dans une zone géographique éligible (zones A bis, A et B1) et respecter les plafonds de loyer fixés par l’administration fiscale. De plus, le logement doit être occupé à titre de résidence principale par l’acquéreur et respecter les normes en vigueur en matière de performance énergétique.
Cet avantage fiscal permet donc aux propriétaires de réaliser des économies sur le coût d’acquisition du bien immobilier, puisque la TVA est incluse dans le prix d’achat. Il peut également s’avérer intéressant pour les investisseurs qui souhaitent revendre leur bien, car ils pourront récupérer la TVA sur les travaux réalisés dans le logement.
Les avantages fiscaux liés à la taxe foncière
Le BRS permet également de bénéficier d’avantages fiscaux en matière de taxe foncière. En effet, la dissociation du foncier et du bâti entraîne une exonération totale ou partielle de cette taxe pour les propriétaires.
Pour être éligible à l’exonération, le logement doit être occupé à titre de résidence principale par l’acquéreur et respecter les conditions d’éligibilité au taux réduit de TVA mentionnées précédemment. L’exonération s’applique alors sur la part communale et intercommunale de la taxe foncière.
Les propriétaires qui bénéficient de cette exonération réalisent ainsi des économies sur leurs charges fiscales annuelles. Cet avantage est d’autant plus intéressant que la taxe foncière a tendance à augmenter régulièrement, en raison notamment de la revalorisation des valeurs locatives cadastrales.
Les avantages fiscaux liés aux dispositifs d’investissement locatif
Enfin, le bail réel solidaire peut être associé à certains dispositifs d’investissement locatif, tels que le dispositif Pinel ou le dispositif Cosse. Ces mécanismes permettent aux propriétaires de bénéficier d’avantages fiscaux supplémentaires, sous forme de réduction d’impôt ou de déduction des revenus fonciers.
Pour être éligible à ces dispositifs, le logement doit respecter les conditions imposées par chacun d’entre eux, notamment en termes de localisation, de plafonds de loyer et de ressources des locataires. Il est donc important de se renseigner sur les spécificités de chaque dispositif avant de s’engager.
En cumulant les avantages fiscaux du BRS et ceux des dispositifs d’investissement locatif, les propriétaires peuvent ainsi optimiser leur fiscalité immobilière tout en participant à la solidarité nationale en facilitant l’accession à la propriété des ménages modestes.
En résumé, le bail réel solidaire offre des avantages fiscaux non négligeables aux propriétaires qui choisissent ce mécanisme. Entre le taux réduit de TVA, l’exonération de taxe foncière et la possibilité d’associer le BRS à des dispositifs d’investissement locatif, les opportunités d’optimisation fiscale sont nombreuses. N’hésitez pas à vous rapprocher d’un professionnel pour étudier l’éligibilité de votre projet immobilier au BRS et bénéficier pleinement de ses atouts.